日銀は、J-REITの買付ルールと買付銘柄について

日銀、J-REITの買付ルールと買付銘柄について

日銀は経済が悪くなったり、株価が大きく下落した時などに経済政策としてETFJ-REITの買い入れを行っています。

それは市場の安定化のため、緊急時、もしくは株価が順調に成長していくためにETFやJ-REITを買い付けています。

日本銀行による、J-REIT(リート)の買入れと推移

日銀のJ-REIT買入れの推移
(出典:アセットマネジメントONE)

日銀によるJ-REITの買付は2010年ごろからスタートしています。そして本来では自由市場のはずなので、日本銀行が介入することが良い事か分かりませんが順調に累計額が伸びていることが分かります。

リーマンショック後に始まり、そして第二次安倍政権、黒田日銀総裁になってからは、J-REITの買付・累計額の伸び方が加速していることが分かります。

この頃、黒田バズーカという言葉が金融市場では流行りましたね。

はじめはインパクトを持って受け取れられましたが、「黒田バズーカ2」や「黒田バズーカ3」となってくると、だんだん新鮮味が失われ、効果も限定的でした。

日本銀行による、J-REIT(リート)の買い入れ
(出典:エコノミスト

J-REIT(リート)の買入はETFの買入に比べ金額は少なく、18年後半頃には買入金額を約半分に絞っていることが分かります。

しかし2020年コロナショックが起きた事により、再び買入額が増大することが予想されます。

こうした日銀によるJ-REIT買入は、リート市場、リート銘柄を現在保有している投資家にとっては、同市場に資金が入ることはメリットと考える事ができます。

下値を狙っている投資家にとっては、なかなか株価が下がらないのでヤキモキしているかもしれません。

しかし日銀のバックアップがあると考えれば、下がった時には強気に買いに行ける効果もありますね。

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日本銀行が買い入れるJリートはどのようなものか

Jリート銘柄にもさまざまあり、時価総額も大小あります。

投資対象タイプにも、住居系、商業施設系、物流系、ホテル・宿泊施設系などと種類もあります。

そんな中、どのようなJリート(不動産投資信託)銘柄を日銀は買い入れているのでしょうか。

日本銀行はJ-REITの買付について、2010年11月に公表した「指数連動型上場投資信託(ETF)・不動産投資信託(J-REIT)買入等の概要」の中で、次の条件を定めています。

  • 不動産投資信託(J-REIT)であって、AA格相当以上のもので、信用力 その他に問題のないもの。
  • 不動産投資信託(J-REIT)については、取引所で売買の成立した日数が年間200日以上あり、かつ年間の売買の累計額が200億円以上であること。

しかし、買付銘柄について各銘柄の発行残高の5%以内と上限を定めています。また、発行済投資口の総数の5%を超えない場合であっても、特定の銘柄への過度の集中排除の観点から 日本銀行が銘柄別の上限を別に定めてこれを買入限度とする。とされています。

ですので、「AA」以上の格付けを持って、200日以上売買されており、売買が年間200億以上される流動性のある銘柄ということが分かります。

それでは実際に日銀が買い付けている銘柄を見ていきましょう。

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日銀のJ-REITの買付対象銘柄一覧

日銀のJ-REIT大量保有銘柄一覧(2018年11月30日時点)

  • 阪急阪神リート [旧:阪急リート]
  • 日本プロロジスリート
  • 大和ハウス・レジデンシャル
  • 積水ハウス・レジデンシャル
  • GLP
  • アクティビア・プロパティーズ
  • プレミア野村不動産
  • マスターファンドジャパンエクセレント
  • 福岡リート
  • 日本プライムリアルティ
  • ユナイテッド・アーバン
  • 日本ロジスティクスファンド
  • オリックス不動産
  • アドバンス・レジデンス
  • 産業ファンド
  • 日本アコモデーションファンド
  • 東急リアル・エステート
  • ジャパンリアルエステイト
  • 日本ビルファンド(出典:一般財団法人土地総合研究所)

以上のようになっています。ぱっと見て総合型のJリート銘柄が多いように見受けられます。

当サイトで注目している、ホテル系のリートは一つもありませんでした。

◯ホテルリート格付けまとめ(2020年4月現在)
星野リゾート・リート投資法人 「A
森トラスト・ホテルリート投資法人 「格付けなし」
ジャパン・ホテル・リート投資法人「A+」
大江戸温泉リート投資法人「AA」
インヴィンシブル投資法人「A+」
いちごホテルリート投資法人「格付けなし」

それもそのはず、日銀の買付ルールの「AA」以上の格付けを得ているのは、大江戸温泉リート投資法人のみの1銘柄となっています。

しかしその大江戸温泉も2018年11月の大量保有報告書には、名前が上がっていません。

大江戸温泉リートでは、日銀ルールをクリアしていそうですが、地震に弱いなど「信用力、その他に問題のないもの」という項目に引っかかっている可能性もありますね。

いつの日か、ホテルリートの名前が日銀による大量保有銘柄として公表される日が来るのでしょうか。そしてその銘柄は何になるんでしょうか。

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